21世纪经济报说念记者唐韶葵

　　9月8日，上海史上最大的城市更新形状——徐汇东安新村形状发布了其中一宗地块的指标筹谋决策：徐汇区C030301单位127b-23地块将指标竖立5幢17-25层住宅楼，整个206户。这宗地块当今由上海新枫安企业发展有限公司（上海地产集团握股60%、徐汇城投握股40%）以83.5亿元竞得。

　　2024年头，上海徐汇区初始东安片区旧城区改建，这是上海史上最大单地块一次性征收形状。2025年，东安片区旧改形状以公约方式不时见效出让三宗涉住宅地块，分辨为徐汇区C030301单位125-31、127b-23、127b-24地块，出让总金额约523.03亿元，用大地积15.93万平淡米，地上计容面积60.05万平淡米。

　　3月26日‌，上海地产与徐汇城迎合伙的上海新枫安以83.5亿元竞得127b-23地块。5月，另外两宗地块接连出让，得主相同为上海地产与徐汇城投。

　　此前的9月5日，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资消除构成的拓荒主体，通过上海消除产权来往所雅致完成股权来往，得到其中两宗地127b-24地块、125-31地块的拓荒权。这次最初推出指标决策的127b-23地块，异日也有可能引入其他投资者共同拓荒。

　　这意味着，中海地产、招商蛇口又加码了徐汇滨江板块的投资，且因应概括体地块的需求，引入了另一家央企——中旅投资配合拓荒。

　　同策有计划院联席院长宋红卫分析觉得，优质量盘储备照旧成为房企销售额的最热切保险。

　　他指出，与旧年比较，本年头部房企在上海的销售口头，变动最大的就是中海地产（从中指有计划院发布的数据来看，本年前8月排行从旧年同时首位下滑到第四位），这与房企地盘储备以及地块类别联系。近两年上海供地数目昭着下滑，中心城区中枢肠段的地块数目更为有限，尤其近两年上海豪宅热销，导致头部房企销售量高于拿地量，去化速率快于拿地速率。比如中海地产2024年在上海销售额高出700亿元，而拿地仅耗资68亿元。

　　405亿元巨无霸地块

　　东安路三宗地块的出让经过，体现了“上海速率”。5月17日，127b-24地块在上海联交所出让，容积率约2.62，限高同为100米，总住宅体量约7.91万平淡米，地块总价98.18亿元，楼面价12.41万元/平淡米，由上海新百安竞得，该公司由徐汇城投和上海地产各握股50%。

　　5月31日，终末一幅125-31地块出让，体量更大，是一概括体地块，举座限高195米，容积率高达4.38，总住宅体量约27.3万平淡米。地块总价341.35亿元，由上海新东安竞得，该公司由徐汇城投和上海地产各握股50%。

　　7月1日，上海民众资源来往中心发布公告，徐汇区东安新村两宗公约出让地块的股权及债权将进行绑缚转让，拟转让场合为新百安公司90%股权和新东安公司90%股权及联系债权。

　　规定2025年6月30日，前述两宗地的大鼓吹新东安公司、新百安公司的经审核财富净值分辨约为50.91亿元、25.82亿元，估值则分辨约为54.98亿元、26.62亿元，臆度约81.6亿元。而本次来往对价总和约154.78亿元。

　　中海、招商在这次来往中入局。127b-24地块转让后，中海、招商、中旅握股比例分辨是30.5%、55%、4.5%。按照345.8亿元财富估值计较，90%股权成打发价约为311亿元。125-31地块转让后，中海、招商、中旅握股比例分辨是50.5%、35%、4.5%。按照104.41亿元财富股市计较，90%股权成打发价约为94亿元。两幅地块总成打发价约为405亿元，其中需要支付现款154.78亿元，其余则是债权。两幅地块剩余的10%股权包摄于徐汇城投。

　　其中，中海地产以73.41亿元收购新东安公司50.5%股权及联系债权、以8.12亿元收购新百安公司30.5%股权，臆度投资81.53亿元。

　　这次来往，央企中旅投资（00308.HK）跃入公众视线。中旅投资在华东、大湾区拓荒有不少住宅形状，该公司的鉴定是文旅地产拓荒与运营。

　　中海地产补库存

　　在徐汇区限度最大的城更形状上，中海地产与招商蛇口雅致入局。从两家房企在上海的投资布局来看，它们又完成了一次在上海市区中枢肠段的投资加码。

　　有业内东说念主士凭证地块指标测算出，东安新村两幅地块的住宅货值瞻望将达到600亿元，为上海历史上最大的豪宅拓荒形状之一。

　　其中，东安一村地块地上拓荒体量45.5万平淡米，包含约26万平淡米的住宅、约18万平淡米的商办以及约1.3万平淡米的社区配套，仅住宅货值就接近500亿元。

　　东安二村南地块地上拓荒体量7.9万平淡米，包含约7.5万平淡米的住宅以及0.36万平淡米的社区配套，仅住宅货值就接近150亿元。

　　补仓上海这一举动，是房企在上海的储备落伍于销售。中指有计划院发布的2025年1月至8月上海房地产销售数据知道，中海地产的全口径销售额与权力销售额这两个数据齐落伍于保利发展、招商蛇口与华润置地。其中，中海地产上海全口径销售额161.6亿元，排行第四，权力销售额114亿元，相同排行第四。

　　公开信息知道，本年上半年，中海地产在内地10个城市和香港新增17幅地块，新增地盘储备总建筑面积为258万平淡米，权力建筑面积为257万平淡米。但这些地盘储备内部并莫得上海的形状。

　　不外，近期中海地产颇有艰苦奋斗之势，除了以119亿元拿下静安、普陀地块，这次也以苟简81.53亿元拿下前述两宗地拓荒权。

　　与中海地产雷同，招商蛇口2025年前7个月在上海仅新增了两宗地。

　　这次中海地产、招商蛇口主导拓荒的东安新村城市更新形状，尽管货值苍劲，但不少分析东说念主士关于去化并不担忧。凭证形状所在地舆位置的近况，南方不远方就是西岸金融城，是一个总建面约180万平淡米，投资超600亿元的概括体形状，包括阛阓、超甲级写字楼、酒店及文化艺术场馆等业态。

　　因此有分析东说念主士指出，东安新村城市更新形状，不仅是对板块居住条款的改善，更是城市功能的迭代。在徐汇滨江中枢区域枫林-01更新单位的扩充指标决策中，算作热切构成部分的东安新村所在区域定位为外洋医创社区，是宇宙级医疗科创要津。

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